Å kjøpe bolig i Thailand er en drøm for mange nordmenn som ønsker seg en ferieleilighet i et varmere klima, et utleieobjekt med potensielt gode avkastningsmuligheter, eller et fast sted å bo i pensjonisttilværelsen.
Thailand har i flere tiår vært et populært reisemål, takket være landets tropiske klima, vakre strender, spennende kultur og relativt lave levekostnader. Samtidig er det viktig å vite at det finnes strenge regler for hva utlendinger faktisk har lov til å eie av eiendom i Thailand. I denne artikkelen skal vi gå igjennom hvor mye bolig man kan få for pengene i forhold til i Norge, de viktigste regelverkene som styrer utenlandske eiendomskjøp, og ikke minst hvilke fallgruver man bør passe på.
Hvor mye bolig får du for pengene i Thailand?
Når man sammenligner boligprisene i Thailand med det norske boligmarkedet, er forskjellene ofte slående. For samme sum som du kanskje ville betalt for en liten leilighet i en av de større byene i Norge, kan du i Thailand få tilgang til et betydelig større og mer luksuriøst bosted. For eksempel kan man i populære områder som Pattaya, Phuket eller Hua Hin finne flotte leiligheter med basseng, havutsikt og moderne fasiliteter til priser som ligger langt under norske nivåer. Dette er selvsagt en viktig grunn til at mange nordmenn lar seg friste av tanken på å kjøpe bolig i Thailand.
I tillegg er de generelle levekostnadene i Thailand betydelig lavere enn i Norge. Mat, transport, strøm og andre nødvendige utgifter koster ofte en brøkdel av hva de samme tjenestene og varene gjør i hjemlandet. For pensjonister eller de som kan jobbe eksternt, kan det å kjøpe en bolig og bosette seg i Thailand være en svært fristende idé. Man får mer for pengene, samtidig som man kan nyte et behagelig klima og en eksotisk tilværelse.
Likevel er det ikke bare lave priser og solskinn som gjør at noen velger å satse på å investere i eiendom i Thailand. Landet har i årevis tiltrukket seg internasjonale investorer som ser potensialet i det thailandske eiendomsmarkedet, spesielt innen turistnæringen. Kort fortalt finnes det mange ulike årsaker til at nordmenn og andre utlendinger ønsker å kjøpe bolig i Thailand, enten det er snakk om en feriebolig, et utleieobjekt eller et fast bosted.
Men før du lar deg rive med av de lave prisene og de fristende strendene, er det viktig å sette seg inn i de thailandske eiendomsreglene. Det er nemlig ikke så rett frem å kjøpe eiendom i Thailand som mange kanskje tror. Myndighetene har innført et strengt regelverk for å beskytte landets ressurser og forhindre at utlendinger tar over store landområder. Det er derfor en rekke begrensninger og potensielle fallgruver man må være klar over.
Regelverket for utenlandske eiendomskjøp i Thailand
En av de viktigste tingene å vite når man skal kjøpe bolig i Thailand, er at utlendinger ikke har lov til å eie land direkte. Dette er lovfestet, og grunnen er at thailandske myndigheter vil sikre at landet eies og kontrolleres av thailendere. Det er heller ikke gitt at denne loven blir opphevet med det første. For deg som nordmann betyr dette at du ikke kan kjøpe enebolig med tomt i eget navn, slik du er vant til i Norge.
Dermed finnes det i hovedsak to muligheter for utlendinger som vil kjøpe bolig i Thailand lovlig. Den mest vanlige metoden er å kjøpe en leilighet (en såkalt “condo”) innenfor “foreign quota”. Dette er en ordning hvor 49 % av leilighetene i en condominium-bygning kan eies av utlendinger. Så lenge du kjøper innenfor denne utenlandskvoten, er dette et lovlig og trygt alternativ, ettersom du faktisk står som eier av leiligheten i det thailandske tinglysningssystemet.
Den andre metoden er å opprette et aksjeselskap i Thailand som eier boligen. Gjennom et slikt selskap kan du få borett eller disposisjonsrett til eiendommen, selv om du formelt sett ikke eier landet som eiendommen står på. Denne metoden er imidlertid mer komplisert og innebærer en viss risiko, spesielt fordi thailandske myndigheter de siste årene har strammet inn på misbruket av disse selskapene (ofte kalt “nominee-strukturer”). Vi kommer tilbake til dette i detalj litt lenger ned i artikkelen.
Et tredje alternativ, som gjelder dem med ektefelle eller samboer i Thailand, er å kjøpe bolig i deres navn. Dette fungerer gjerne helt greit frem til den dagen forholdet tar slutt. Da blir du gjerne kastet på dør og du har ingen rettigheter til boligen. Det er svært mange praktiske eksempler hvor dette har skjedd, så det er ikke snakk om skremselspropaganda.
Kjøpe condo i Thailand: slik fungerer det
For mange nordmenn som ser etter en ferieleilighet eller et lite sted å bo deler av året, er kjøp av condo i Thailand den mest enkle og trygge løsningen. Condos er i utgangspunktet definert som selvstendige enheter i en bygning med et styre (litt som borettslag i Norge), og de har en klar juridisk eierstruktur som er lovlig for utlendinger så lenge andelen av utenlandske eiere ikke overstiger 49 % av totalen.
For å kjøpe en condo i Thailand må du dokumentere at pengene du bruker på kjøpet, kommer fra utlandet. Dette krever som regel at du viser bankoverføringer og offisielle dokumenter som bekrefter kildene. Du må også være oppmerksom på at alle transaksjoner typisk skal skje i utenlandsk valuta, som oftest amerikanske dollar. Dette er viktig for at myndighetene skal kunne holde styr på utenlandske investeringer, og for at du som kjøper skal kunne verifisere at du faktisk har kjøpt eiendommen som en utlending.
Fordelen med en slik condo-løsning er at man unngår den kompliserte problematikken med å eie land. Når du kjøper en condo i Thailand, står ditt navn i skjøtet (Chanote), og du blir den juridiske eieren av leiligheten. Likevel må du regne med månedlige fellesutgifter til bygningsvedlikehold, vaktmestertjenester, sikkerhet og eventuelle fasiliteter som treningsrom eller basseng. Størrelsen på disse kostnadene varierer fra prosjekt til prosjekt.
En condo i Thailand kan være et godt alternativ hvis du ønsker noe som er relativt enkelt å administrere. For eksempel er det mange thailandske firmaer som spesialiserer seg på å leie ut condos på vegne av utenlandske eiere. Da kan du få en stabil leieinntekt når du ikke er i landet selv, forutsatt at boligen ligger i et populært område og at turistene strømmer til.
Å opprette aksjeselskap for å kjøpe eiendom
Når det gjelder utlendinger som ønsker å eie hus med tomt, kreves det en mer kompleks tilnærming. En metode som ofte foreslås, er å opprette et thailandsk aksjeselskap hvor du selv eier mindre enn 50 % av aksjene (siden majoriteten må eies av thailandske statsborgere), mens du likevel har en aksjefordeling eller aksjeklasser som gir deg full kontroll og disposisjonsrett over eiendommen. I praksis betyr dette at du kan bygge hus på en tomt som er registrert i selskapets navn, og dermed “omgå” det juridiske forbudet mot at utlendinger eier land direkte.
Det er imidlertid viktig å forstå at denne metoden befinner seg i en juridisk gråsone. Thailandske myndigheter anser i utgangspunktet slike strukturer som lovlige, forutsatt at thailandske aksjonærer reelt sett er involvert i selskapet. Men i mange tilfeller brukes såkalte “stråmenn” (nominees), altså thailandske borgere som kun står som eiere på papiret, mens du som utlending i realiteten kontrollerer selskapet fullt ut. Dette er noe myndighetene har blitt stadig mer oppmerksomme på, og de har begynt å håndheve lovverket strengere, spesielt i områder hvor det har vært stor utenlandsk interesse, som på ferieøyene Phuket, Koh Samui og i storbyen Bangkok.
For de aller fleste nordmenn som har opprettet et slikt aksjeselskap og kjøpt eiendom gjennom det, går det helt fint i praksis. De bor i sine hus uten problemer, og myndighetene har så langt ikke vært veldig aktive med å slå ned på slike ordninger i stor skala. Likevel er det en risiko for at det kan skje i fremtiden, særlig hvis du ikke sørger for at selskapet er opprettet og drevet etter thailandske lover og regler. Å kjøpe bolig i Thailand gjennom et aksjeselskap er derfor en større investering – både økonomisk og juridisk – enn å kjøpe en condo innenfor utenlandskvoten.
Ønsker du å gå denne veien, bør du absolutt konsultere en lokal advokat som har erfaring med slike strukturer. Det er mange detaljer å ta hensyn til, og du vil trenge profesjonell hjelp for å sikre at alt gjøres på riktig måte. Du må blant annet være forberedt på at selskapet må levere regnskaper, betale skatt, og overholde alle formalia som thailandske aksjeselskaper er underlagt. Om du lar være å følge disse lovpålagte kravene, kan myndighetene få grunnlag for å annullere eierskapet ditt, noe som naturligvis er svært uheldig.
Ulike bruksområder: ferie, utleie og fast bosted
En viktig del av vurderingen når du skal kjøpe bolig i Thailand, er hva du faktisk har tenkt å bruke boligen til. Ser du for deg en ferieleilighet som du kun besøker et par ganger i året? Da vil du sannsynligvis være best tjent med en condo, ettersom dette er enklest å både kjøpe, eie og eventuelt leie ut. Mange prosjekter tilbyr profesjonell drift av utleie, slik at du kan tjene noen kroner på leiligheten når du selv ikke er til stede.
Dersom du planlegger å flytte til Thailand på fast basis, kanskje som pensjonist, bør du undersøke reglene for visum og oppholdstillatelse nøye. Thailand tilbyr riktignok forskjellige typer visum, som “pensjonistvisum” (Retirement Visa), men kravene varierer og innebærer blant annet at du må kunne vise til en viss inntekt eller en bankkonto med en minimum saldo. Det kan også være lurt å sette seg inn i det thailandske helsesystemet og eventuelt tegne en god helseforsikring som dekker alt du måtte trenge.
Hvis du ser på boligen som en ren investeringsmulighet, bør du ta hensyn til etterspørselen i området du kjøper, utleiemarkedet, og hvor enkelt det er å finne leietakere. I byer som Bangkok, Pattaya, Chiang Mai og ferieområder som Phuket og Krabi, er det ofte godt marked for korttidsleie, spesielt i høysesongen. Men pass på at du alltid forholder deg til lokale regler for utleie, samt eventuelle skatter og avgifter som påløper.
For mange nordmenn virker det svært fristende å leve et “delvis” liv i Thailand – man bruker boligen i vintermånedene, og leier den ut i den norske sommersesongen for å dekke kostnader. Dette kan fungere fint, men krever planlegging og gjerne et profesjonelt utleiebyrå som kan håndtere nøkler, rengjøring og vedlikehold. Å kjøpe bolig i Thailand betyr tross alt at du må følge opp eiendommen selv om du befinner deg 10 000 kilometer unna.
Hva du bør være oppmerksom på før du kjøper
Før du tar steget og faktisk kjøper bolig i Thailand, er det flere ting du bør ha klart for deg. Først og fremst er det anbefalt å bruke en uavhengig advokat eller et juridisk byrå som har spesialisert seg på utenlandske eiendomstransaksjoner i Thailand. Ikke stol blindt på megleren, entreprenøren eller utvikleren – selv om de kan være dyktige, så har de ikke nødvendigvis dine interesser som førsteprioritet.
For det andre må du sjekke at prosjektet eller boligen du kjøper, faktisk har de nødvendige godkjenningene og lisensene. Det er ikke uvanlig med ulovlige bygninger eller påstander om at boligene vil få egne eiendomspapirer, uten at dette nødvendigvis stemmer. Vær ekstra oppmerksom på om tomten er riktig registrert (Chanote eller lignende tinglysningsformer). Husk også at reglene kan variere fra provins til provins, så det kan lønne seg å skaffe lokal kunnskap.
Valutasvingninger er et annet aspekt du bør ha i bakhodet. Kjøpet skal som regel foregå i utenlandsk valuta (USD eller EUR), men du vil sannsynligvis senere skulle overføre penger til vedlikehold eller felleskostnader i thailandske baht. Svingninger i valutamarkedet kan slå begge veier, og kan påvirke både prisen på selve kjøpet og de løpende utgiftene.
Den dagen det blir aktuelt å selge boligen opplever mange at dette er vanskeligere å få solgt enn de tror. Spesielt nye prosjekter har ofte et betydelig prisfall fra ny til brukt, og selger må ofte gå ned i pris og salget tar lang tid.
Om du planlegger å finansiere boligkjøpet via et lån, må du merke deg at thailandske banker ofte er restriktive med å gi lån til utlendinger, spesielt når det gjelder kjøp av hus med tomt. For kjøp av condo finnes det enkelte banker som samarbeider med internasjonale långivere, men du må regne med å måtte stille solid sikkerhet eller egenkapital. Mange nordmenn velger derfor å refinansiere boliglån i Norge for å finansiere kjøpet i Thailand.
Husk også at reglene for eiendomsskatt og dokumentavgift i Thailand er annerledes enn i Norge. Du vil sannsynligvis ikke betale noe i nærheten av den samme eiendomsskatten som hjemme, men det kan være ulike skatter og avgifter ved salg og overskjøting av eiendom – særlig dersom du eier boligen gjennom et selskap. Blir lovverket strengere håndhevet, kan du også potensielt få problemer dersom myndighetene mener at strukturen du har benyttet deg av, er i strid med lovens intensjon.
Til slutt
“Kjøpe bolig i Thailand – er det lurt?” Svaret avhenger i stor grad av hva du skal bruke boligen til, hvor mye ansvar og risiko du er villig til å ta, og hvilken forståelse du har for det thailandske regelverket. Dersom du er ute etter en enkel ferieleilighet og ikke ønsker å sette deg inn i kompliserte juridiske strukturer, er kjøp av en condo innenfor utenlandskvoten sannsynligvis det beste valget. Da kan du trygt stå som eier av leiligheten, og du unngår de fleste problemstillingene knyttet til thailandsk jordeie og myndighetskontroll.
Ønsker du derimot å eie en bolig med tomt, er det viktig å vite at dette ikke er lovlig i ditt eget navn. Å opprette et thailandsk aksjeselskap for å gå rundt lovverket kan fungere, men innebærer en risiko som er større enn ved kjøp av condo. Du må være klar over at myndighetene har begynt å håndheve lovverket strengere mot selskaper som åpenbart kun er opprettet for å sikre at utlendinger får kontroll over land.
Uansett hva du velger, er det helt avgjørende å søke profesjonell hjelp. Benytt en anerkjent advokat eller et juridisk byrå som kan veilede deg gjennom kjøpsprosessen, sørge for at papirarbeidet er i orden, og eventuelt sikre at du som utenlandsk aksjonær følger alle kravene. Gå ikke i fellen med å stole på muntlige løfter eller uformelle avtaler. Å kjøpe bolig i Thailand kan være en fantastisk mulighet til å realisere drømmen om en plass i solen, men krever en god dose tålmodighet og grundige forberedelser.
Så, er det lurt å kjøpe bolig i Thailand? Det kan det absolutt være for mange, men bare dersom du gjør et gjennomtenkt valg, tar nødvendige forholdsregler, og er villig til å følge thailandsk lov og eventuelle endringer som kan komme i fremtiden. Når reglene følges og dokumentasjonen er på plass, opplever de fleste at prosessen går knirkefritt, og at de får mye igjen for pengene sammenlignet med hva man kan få hjemme i Norge.
Sørg for å holde deg oppdatert på alle aspekter ved bolighandel i Thailand – fra valutarestriksjoner og visumkrav, til endringer i reguleringene for utenlandsk eierskap. En grundig undersøkelse kombinert med profesjonell rådgivning kan spare deg for store bekymringer og potensielle økonomiske tap senere. Lykke til med boligsøk i smilets land!